2024년 04월 28일 일요일

[기획보도]미래에셋의 여수 경도지구 개발, 의혹과 진실은? ②경도지구 개발 계획 주요 쟁점

여수 경도지구 개발과 관련된 각종 논란이 지속하고 있다. 여수 지역의 미래를 좌우할 중요한 현안 사업이 표류를 거듭하고 있다. 당초 미래에셋이 1조 5000억 원을 투자하기로 지역사회와 약속한 가운데 지역 내 찬반 의견이 갈리고 있다. 특히 레지던스 건립 문제와 연장선에 선에 있는 경관 훼손, 부동산 투기 의혹 등 다양한 의견들이 제기되고 있다. 이에 따라 본지는 경도 개발 사업의 전반적인 진행 상황과 각종 논란과 이를 둘러싼 의혹과 진실 등을 세 차례에 걸쳐 보도한다.

글 싣는 순서 1) 각종 논란에 대한 의혹과 진실은? 2) 경도지구 개발 주요 쟁점 사항 3) 현재까지 추진 현황과 향후 계획

2.경도지구 개발 주요 쟁점 사항

중국 2개 업체와 미래에셋 등 3개사 우선협상대상자 선정
중국 업체 참여보증금 10억 원 납부 못해 탈락
 미래에셋 최종 우선협상대상자 선정

■경도 우선협상대상 선정과정= 전남도는 지난 2015년 문화체육관광부 주관 복합리조트 공모사업을 추진했다. 하지만 경도 컨소시엄에 참여한 사업시행자 모두 문화체육관광부가 요구한 최소의 공모조건을 충족하지 못함으로써 탈락했다.

이후 복합리조트 추진에 관심이 있는 수많은 국내․외 기업들을 대상으로 투자유치 활동을 해왔다. 그러나 일부 중국기업 외에는 국내에서는 투자를 희망하는 기업은 없어 전남도에서 미래에셋에 투자요청을 시작했다.

이에 따라 전남도는 2016년 7월 경쟁입찰로 중국 4개 기업, 국내(미래에셋) 1개 기업을 대상으로 경도복합리조트 추진을 위한 우선협상대상자 선정제안서를 발송했다. 이어 8월 1일 제안서 접수 결과 중국계 컨소시엄 2개사와 국내기업으로 미래에셋 등 3개 컨소시엄만이 응모에 나서게 된다.

중국계 컨소시엄 2개사는 입찰 조건 중 우선협상자선정 후 본 계약체결을 위한 신뢰성을 담보하기 위해 우선협상대상자 선정기준으로 요구했던 보증금 10억 원을 납부하지 않아 탈락했다. 이에 따라 미래에셋 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정되게 됐다.

미래에셋 측은 “당시 기존에 이미 투자해온 하와이나 시드니에 추가 투자할 기회가 많이 있었고 투자의 관점에서만 보면 다분히 하와이나 시드니가 더 매력적이었다“며” 다만 여수 경도에 우선 투자를 결정했던 이유는 지역사회 고용 창출과 여수 경도가 남해안 개발의 중심이 되기를 바라는 취지에서 대규모 투자를 추진하게 됐다“고 설명했다.

2017년 협약→2019년 12월 마스터플랜 수립→2020년 2월 최초 수립 사실상 첫 개발계획 4월, 관계기관 협의 통해 7월 승인

■경도 개발 마스터플랜 수립과정= 당초 전남개발공사가 수립한 단순한 골프장 위주의 사업계획을 세계적인 관광단지로 조성하기 위해 2017년 1월 전남개발공사와 미래에셋이 투자협약을 체결했다.

이후 미국, 일본, 유럽 등 세계적인 설계사 5개를 대상으로 공모에 착수했다. 공모절차에 따라 1차로 3개사를 선정했다. 2차로 글로벌 리조트 설계 전문업체인 네덜란드 UNStudio를 최종 선정하여 중국, 일본, 싱가포르, 마카오 및 하와이 등 유명 관광단지를 현장 조사‧분석 등을 통해 3년에 걸쳐 2019년 12월 마스터플랜 수립하게 됐다.

이후 2020년 2월 사업시행자가 전남개발공사에서 KYD(미래에셋 계열사)로 변경이 완료되어 2019년 말 수립된 마스터플랜을 반영한 개발계획 변경을 2020년 4월 신청해 관계기관 협의를 통해 7월 승인을 받게 됐다.

이 개발계획은 미래에셋이 2020년 2월에 사업시행자로 지정받은 이후, 최초로 수립된 사실상 첫 개발계획이다.  이후 당초 개발계획은 현재적 관광 산업 추이에 따라 변경됐다.

사업계획 주요 변경 현황=전남개발공사(2017년 11월) 관광테마시설(동화테마파크 등 4종), 숙박 시설(760실)에서 미래에셋(2020년 7월)으로 사업 주체가 변경되면서 관광 주제시설(인공해변 등 12종), 숙박 시설(2161실)을 갖추게 됐다.

주요시설별 변경 사유로는 숙박 시설=체류형 관과 유도를 통한 비수기 슬럼화 방지와 투자 이민 활성화에 목적을 두고 있다. 관광시설=최신 관광트랜드를 반영한 관광시설 집적화를 꾀한다는 계획이다. 마리나=항로에 인접하고 수심이 얕아 관광시설 집적화 부지로 이전

경호초등학교=관광시설 집적화 부자와 인정해 면학 분위기 및 안전한 통학로 확보를 위해 교육청과 협의해 이전을 추진하고 있다.

관광단지 비수기 슬럼화 해결로 정상적 운영 모색
싱가포르 센토사, 마카오, 하와이 등 벤치마킹 후 계획 수립

■타워형 레지던스 도입 배경=국내 대다수 관광단지가 비수기 슬럼화로 인한 개점 폐업 상태 등의 비정상적 운영 문제가 발생하고 있다. 체류형 숙박 시설인 레지던스 도입을 통해 관광단지 비수기 슬럼화 문제를 해결한 세계적 휴양지 싱가포르 센토사, 마카오, 하와이 등의 사례를 벤치마킹했다. 체류형 관광 유도를 통한 경도 지구의 상시 활성화를 위해 레지던스를 도입하게 됐다.

특히 경도 지구는 외국인투자를 촉진하기 위해 경제자유구역으로 지정됐으나 관광단지에 외국인 투자유도 상품이 전무한 상황이다. 여수시가 2011년부터 추진했던 외국인의 부동산 투자 이민지역으로 지정과 시너지 효과를 거둘 수 있는 외국인투자 상품 마련을 위해 반영의 한 요인이다.

또한 최근 여수시 연평균 관광객 및 장래 경도 지구 유발 국내‧외 관광객과 2028년 COP33 성공적 유치를 위해 숙박 시설 확충이 필요한 상황이다.

레지던스를 아파트와 동일한 주거시설로 인식하는 경우가 있다. 그러나 레지던스는 주거시설이 아닌 호텔과 유사한 숙박 시설로서 호텔과 다른 점은 취사 시설을 갖추고 있어서 장기투숙에 적합한 시설이다. 현재 국토부에서「건축법」개정안을 시행해 기존 논란이 되었던 생활형 숙박 시설의 주택용도 사용은 불가능한 상황이다.

싱가포르 센토사 시설개요=레지던스 1582세대(Seascape 151세대,Seven Palms 41세대,Turquoise91세대, Cape Royle 302세대, Oceanfront144세대 The Cost249세대, W residence 288 tpeo, TheBerth 200세대, The Azure 116tpeo).

2km 해변,군사박물관, 골프장 2개,호텔 14개(약 2800객실), 카지노 2개, 유비버셜스튜디오, 컨벤션센터

국내실패 사례(제주신화월드)=시설-호텔 약 2000실, 콘도 1500실, 카지노, 테미피크, 워터파크, 면세점, 상업 시설 등 초기 개장 당시 입점한 대규모 상업 시설이 평일, 비수기 슬럼화로 대부분의 상업 시설이 폐점. 초기 개장 당시 입점한 대규모 상업 시설이 평일, 비수기 슬럼화로 대부분 상업 시설이 폐점-현재 프리미엄 아울렛 추진 중

■경호초등학교 이전 사유=당초 전남개발공사에서 수립된 개발 계획상에는 경호초등학교와 인접하여 숙박 시설 및 관광테마시설이 계획되어 있었다. 경호초와 인접한 위치에 숙박 시설 및 관광테마시설이 들어서면 공사 중 운영 시 교통체증, 통학안전, 소음 문제 등이 우려되는 상황이었다.

이에 미래에셋은 이러한 문제점 해결을 통해 경도 해양관광단지를 세계적 수준의 관광단지를 조성하고자 지역주민, 교육청과 경호초, 학부모 등과 학교 이전에 대해 협의를 시작했다. 당시 경호초 전교생 약 40여 명 중 30명 이상이 외지 통학생으로 구성된 상황으로 학교를 경도가 아닌 내륙으로 이전하는 방안도 제안했으나 교육청에서 반대했다.

결국 최종적으로 미래에셋이 경도 내 학교 이전 용지를 제공하고 해당 부지에 학교를 신축하여 기부하는 방안으로 경호초등학교 이전이 추진되었다. 신축학교 규모 결정 과정에서 여수교육지원청은 학생 수용판단 결과 2024년 최대 학생 수를 339명으로 예측해 미래에셋 측에 요청하여 반영함. 현재 교육청과 설계 협의 및 인허가를 진행 중이다.
김종호 기자 minje597921@naver.com